Akses.co.id — TANGERANG SELATAN, KOMPAS.com – Sebuah rumah di Jalan Murjaya, Pondok Aren, Tangerang Selatan, kini terhalang tembok kokoh, menjadi saksi bisu sengketa kepemilikan yang berakar dari ketidaklengkapan dokumen hukum. Konflik ini pecah bukan karena masalah sepele, melainkan sengketa lama yang kembali memanas akibat tidak adanya Akta Jual Beli (AJB) dalam transaksi yang terjadi.

Dinding yang membentang di antara dua pihak tersebut memisahkan dua versi cerita, dua klaim atas hak milik, dan satu akar masalah yang sama: kepercayaan yang dibangun tanpa pijakan hukum yang kuat.

Hak yang Dipertahankan Penjual

Kuasa hukum pemilik rumah, Ridho, menegaskan bahwa penembokan unit rumah tersebut bukanlah tindakan gegabah. Langkah itu diambil sebagai bentuk mempertahankan hak atas properti yang secara legal masih terdaftar atas nama kliennya, Karnadi, pemegang Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 10679.

“Penembokan itu sah dilakukan karena terjadi di atas tanah milik klien kami. Klien kami saat ini mempertahankan haknya,” ujar Ridho saat ditemui, Kamis (23/4/2026).

Menurut narasi pihak penjual, sengketa ini bermula dari kesepakatan jual beli secara lisan pada tahun 2019 antara Karnadi dan Desi Riana, dengan nilai transaksi sebesar Rp 1,3 miliar dan tenggat pelunasan dalam kurun waktu tiga bulan. Namun, data yang mereka pegang menunjukkan bahwa pembayaran yang telah diterima baru mencapai Rp 570 juta, jauh dari angka yang diklaim oleh pihak penghuni.

Dua kali somasi telah dilayangkan pada awal April 2026, berisi permintaan pelunasan atau pengosongan rumah. Ketika tidak ada respons, pihak penjual memutuskan untuk mengambil tindakan pengosongan yang kemudian berujung pada penembokan.

“Tidak ada bahasa kami melakukan eksekusi. Kami hanya meminta pengosongan karena itu hak klien kami,” kata Ridho.

Dalam pandangan mereka, perkara ini cukup sederhana. Tanpa adanya pelunasan penuh dan tanpa Akta Jual Beli (AJB), kepemilikan properti tersebut secara hukum belum berpindah tangan. Sertifikat hak milik masih atas nama penjual, dan siapa pun yang menempati rumah tersebut tidak memiliki hubungan hukum langsung dalam perjanjian awal.

Versi Pembeli: Cicilan yang Dipertanyakan

Di balik tembok yang memisahkan, keluarga yang menghuni rumah tersebut memiliki cerita yang berbeda. Bagi mereka, ini bukan soal tunggakan, melainkan upaya untuk memiliki rumah yang terasa terganjal di tengah jalan. Raffa Azman (21), salah satu anggota keluarga, menyebutkan bahwa keluarganya telah mencicil rumah tersebut sejak tahun 2019, dimulai dengan uang muka sebesar Rp 200 juta.

Hingga tahun 2021, total pembayaran yang mereka klaim telah mencapai Rp 840 juta, ditambah dengan Rp 60 juta yang disebut sebagai biaya pengurusan sertifikat. “Ini kita punya kuitansi pembayarannya dari awal, lengkap banget, dari tahun 2019,” ujar Raffa saat ditemui di lokasi.

Transaksi ini, menurut Raffa, lahir dari kedekatan personal yang membuat proses formal seperti AJB tidak dianggap mendesak pada awalnya. “Dulu kami tinggal dekat rumah dia, berteman baiklah. Ibu saya sudah menganggap dia seperti orangtua sendiri,” tuturnya.

Namun, kepercayaan itu mulai retak ketika sertifikat tak kunjung diproses, bahkan ketika niat untuk melunasi pembayaran telah disampaikan. Permintaan sederhana untuk balik nama sertifikat sebagai syarat pelunasan tidak pernah menemukan titik temu.

Ketegangan memuncak saat somasi datang pada tahun 2023. Pernyataan dalam somasi tersebut mengejutkan keluarga penghuni karena uang yang telah mereka cicil justru dianggap sebagai biaya sewa rumah sebesar Rp 50 juta per tahun. Sejak saat itu, sengketa semakin meruncing, hingga akhirnya konflik fisik terjadi dengan permintaan pengosongan, penutupan akses, dan pembangunan tembok.

Tanpa AJB: Akar Masalah yang Kompleks

Di tengah dua versi yang berseberangan, praktik hukum memberikan pandangan yang lebih objektif. Praktisi hukum Adyanisa Septya Yuslandari menjelaskan bahwa dalam transaksi properti, Akta Jual Beli (AJB) memiliki peran krusial sebagai bukti sah peralihan hak yang diakui oleh negara. Tanpa AJB, transaksi dianggap belum sempurna.

Dalam kondisi seperti ini, meskipun pembayaran telah dilakukan, kepemilikan secara hukum tetap berada pada penjual. Sertifikat hak milik tidak dapat dibalik nama, dan posisi pembeli menjadi lemah ketika sengketa muncul. Risiko lainnya termasuk potensi penjualan kembali properti kepada pihak lain, ketidakmampuan untuk mengagunkan properti ke bank, hingga kerawanan sengketa waris jika pemilik meninggal dunia. Aspek perpajakan pun tidak dapat dipenuhi secara sah.

AJB berfungsi sebagai “jembatan hukum” yang memastikan seluruh proses berjalan aman, mulai dari verifikasi status tanah hingga kepastian tidak adanya sengketa. Kasus di Tangerang Selatan ini, menurut Adyanisa, bukanlah yang pertama. Banyak konflik serupa muncul dari transaksi berbasis kepercayaan tanpa perlindungan legal yang memadai.

Polisi Turun Tangan

Perkara ini kini telah memasuki ranah penyelidikan. Kasi Humas Polres Tangerang Selatan Ipda Yudhi Susanto menyatakan bahwa kepolisian akan memeriksa seluruh pihak terkait untuk mengurai benang kusut sengketa ini.

“Penyidik akan melakukan klarifikasi kepada para pihak sesuai mekanisme yang ada, termasuk pihak yang merasa dirugikan,” ujar Yudhi.

Polisi juga akan berkoordinasi dengan pihak terkait untuk menjaga situasi keamanan di lingkungan sekitar.

“Untuk pengamanan, kami akan berkoordinasi dengan polsek setempat dan pihak terkait apabila dibutuhkan,” katanya.

Di ujung cerita, tembok yang berdiri mungkin hanya simbol dari retaknya kepercayaan yang tidak pernah dilengkapi dengan kepastian hukum. Di antara tumpukan kuitansi, janji lisan, dan sertifikat yang tak berpindah tangan, satu pelajaran penting mengendap: dalam urusan properti, kedekatan tidak pernah cukup tanpa landasan hukum yang kuat.