Akses.co.id — Tidak semua bidang tanah dapat serta-merta digunakan untuk membangun rumah tinggal maupun fasilitas usaha. Aturan tata ruang, status kepemilikan lahan, serta berbagai ketentuan hukum yang berlaku di Indonesia menjadi faktor penentu dalam pemanfaatan tanah.

Salah satu pertimbangan krusial adalah zonasi yang tertuang dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Belum lama ini, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Nusron Wahid, mendorong revisi RTRW agar selaras dengan kebutuhan pembangunan. Bagi daerah yang belum mencapai tahap revisi, mekanisme penetapan sementara akan disiapkan untuk memastikan program strategis, termasuk sektor perumahan, dapat berjalan tanpa mengorbankan prinsip tata ruang.

Nusron Wahid menjelaskan bahwa daerah yang memasuki masa revisi RTRW diwajibkan mencantumkan alokasi Kawasan Pertanian Pangan Berkelanjutan (KP2B) minimal 87 persen. “Dengan terbitnya kesepakatan ini, pemerintah daerah dapat segera menindaklanjuti melalui revisi RTRW atau penetapan sementara. KP2B minimal 87 persen tetap menjadi acuan, sementara lahan yang sudah dimiliki pengembang dapat dikecualikan agar ada kepastian berusaha. Kami harapkan ada tindak lanjut yang serius dari pemerintah daerah dan pelaku industri,” ujar Nusron, dikutip Rabu (23/4/2026).

Faktor Pembatas Pembangunan Lahan

Terdapat beberapa alasan mendasar mengapa tidak semua bidang tanah bisa dibangun rumah atau usaha:

1. Zonasi dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)

Pemerintah daerah memiliki kewenangan untuk menetapkan peruntukan lahan, mulai dari kawasan permukiman, industri, pertanian, hingga ruang terbuka hijau (RTH). Ketentuan ini merujuk pada Undang-Undang (UU) Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, yang mewajibkan setiap wilayah memiliki RTRW untuk menentukan fungsi lahan.

Apabila sebuah tanah berada dalam zona tertentu, misalnya kawasan pertanian atau ruang terbuka hijau, maka penggunaannya akan dibatasi sesuai dengan peruntukan tersebut.

2. Pengaruh Status Hak atas Tanah

Status hak atas tanah juga memengaruhi potensi pembangunannya. Tanah dengan Hak Guna Usaha (HGU), misalnya, diperuntukkan bagi kegiatan pertanian atau perkebunan dalam skala besar. Sementara itu, Hak Guna Bangunan (HGB) lebih relevan untuk pengembangan properti. Ketidaksesuaian status hak dengan rencana pembangunan dapat menimbulkan kendala hukum.

3. Aspek Lingkungan dan Teknis

Selain regulasi tata ruang dan status hukum, aspek lingkungan dan teknis juga menjadi pertimbangan penting. Beberapa lahan mungkin berlokasi di kawasan rawan bencana, seperti daerah banjir, longsor, atau berada dalam zona sempadan sungai. Penggunaan lahan di area tersebut dibatasi demi menjaga keselamatan publik dan keseimbangan ekosistem, sebagaimana diatur dalam UU Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup.

4. Ketersediaan Infrastruktur dan Akses

Ketersediaan infrastruktur dasar dan aksesibilitas menjadi faktor penentu kelayakan suatu lahan untuk dibangun. Tanah yang belum memiliki akses jalan yang memadai, jaringan air bersih, atau pasokan listrik umumnya belum dianggap layak untuk langsung dikembangkan, terutama untuk fungsi hunian atau komersial.

Pengaturan terkait hal ini berada di bawah koordinasi instansi seperti Kementerian ATR/BPN dan pemerintah daerah setempat. Tujuannya adalah untuk memastikan pemanfaatan lahan berjalan secara tertib, aman, dan sesuai dengan rencana pembangunan wilayah.

Oleh karena itu, sebelum melakukan pembangunan di atas sebidang tanah, sangat penting untuk melakukan verifikasi kesesuaian zonasi, status hukum, serta kondisi teknis lahan guna menghindari potensi masalah di masa mendatang.