Akses.co.id — Sektor properti logistik dan pergudangan modern di kawasan Jabodetabek menunjukkan ketahanan luar biasa pada kuartal I-2026, berbanding terbalik dengan sektor properti lainnya yang masih berjuang dalam pemulihan. Tingkat hunian di kawasan Jadebotabek, Cikarang, Purwakarta, hingga Subang melonjak hingga 95,8 persen, menandakan pasar yang sangat ketat dan minimnya pasokan baru.

Analis memproyeksikan angka hunian ini akan terus merangkak naik, bahkan mendekati 99 persen pada akhir tahun 2026. Kondisi ini didorong oleh permintaan yang tinggi dan pasokan yang terbatas, menjadikan sektor logistik sebagai “urat nadi” distribusi domestik yang kini mencapai titik tertinggi tingkat hunian.

Dominasi Koridor Timur dan Diversifikasi Penyewa

Struktur pasar logistik Jabodetabek terbagi menjadi empat koridor utama, namun Koridor Timur yang meliputi Bekasi, Cibitung, Cikarang, dan Karawang, tetap menjadi episentrum dengan menguasai 72,8 persen stok total gudang modern. Wilayah ini unggul berkat infrastruktur yang matang dan akses strategis ke Pelabuhan Tanjung Priok.

Sementara itu, Koridor Barat, meskipun memiliki basis pasokan yang lebih kecil (8,5 persen), mencatatkan tingkat hunian tertinggi mendekati 97 persen. Koridor Utara (8,8 persen) fokus pada logistik pelabuhan dan fasilitas cold storage, sedangkan Koridor Selatan (9,8 persen) menunjukkan ekspansi bertahap di wilayah Depok dan Bogor.

Perubahan struktural juga terlihat pada profil penyewa. Jika sebelumnya pertumbuhan gudang modern sangat bergantung pada third-party logistics (3PL) dan e-commerce, kini lanskap penyewa semakin beragam. Sektor barang konsumen cepat saji (FMCG), elektronik, dan farmasi turut meningkatkan kebutuhan ruang logistik mereka. Bahkan, sektor-sektor masa depan seperti kendaraan listrik (EV) dan energi terbarukan mulai memberikan kontribusi signifikan.

Director and Head of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahadrjo, menyatakan bahwa performa kuat ini didukung oleh peningkatan signifikan okupansi gudang sewa yang menyentuh rekor tertinggi baru. “Jakarta sendiri mengukuhkan posisinya dengan mencatatkan tingkat hunian tertinggi di seantero Jabodetabek,” ungkap Arief, dikutip Kompas.com, Minggu (3/5/2026).

Investor China dan Tantangan Pasokan

Investor lokal dan pemain dari China tercatat sebagai penggerak utama permintaan gudang, khususnya di sub-pasar Bekasi dan Purwakarta. Fenomena ini terjadi setelah siklus ekspansi masif antara tahun 2019 hingga 2025, di mana rata-rata tambahan pasokan gudang mencapai 270.000 meter persegi per tahun.

Namun, para pengembang kini mulai mengerem laju pembangunan. Untuk periode 2026 hingga 2029, penambahan tahunan diperkirakan melambat menjadi sekitar 186.000 meter persegi. Sikap selektif ini dipicu oleh tantangan dalam akuisisi lahan dan proses perizinan yang memakan waktu lebih lama.

Meskipun demikian, beberapa proyek prestisius tetap diluncurkan untuk mengisi kekosongan pasar. Berikut adalah daftar proyek gudang modern yang dijadwalkan rampung pada periode 2026-2028:

  • KIIC Warehouse 4 (Karawang): 45.000 meter persegi (2026).
  • SPIL Warehouse Daan Mogot (Jakarta Barat): 22.000 meter persegi (2026).
  • Daiwa Logistics Fase 3 & 4 (Cibitung): 115.000 meter persegi (2027).
  • Cibinong Logistics Hub (Bogor): 80.000 meter persegi (2027).
  • Sinar Primera Industrial Narogong Gudang 1, 2, & 4 (Bekasi): 132.360 meter persegi (2028).
  • EZA Hill Cibitung Gudang 2 & 3 (Cibitung): 171.000 meter persegi (2028).

Proyeksi Harga dan Rekomendasi

Keseimbangan antara permintaan yang kuat dan pasokan yang terukur menjaga tarif sewa gudang modern di Jabodetabek pada tren kenaikan yang stabil dan moderat. Senior Associate Director Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menjelaskan bahwa tarif sewa berkisar antara Rp 70.000 hingga Rp 85.000 per meter persegi per bulan.

“Secara rata-rata, harga lahan industri naik 3,7 persen secara tahunan, sementara tarif sewa gudang meningkat konsisten sebesar 2,7 persen,” ujar Ferry.

Biaya layanan (service charge) juga menunjukkan kestabilan di level rata-rata Rp 2.859 per meter persegi per bulan, didorong oleh peningkatan kualitas fasilitas dan manajemen kawasan pergudangan premium.

Menghadapi pasar yang semakin ketat, para pengembang dan investor disarankan untuk memprioritaskan aset dengan spesifikasi tinggi di koridor utama. Bagi para penyewa, mengamankan ruang sedini mungkin di lokasi primer menjadi langkah mendesak untuk menghindari kenaikan harga di masa depan akibat menipisnya ketersediaan lahan.

Ferry Salanto menambahkan, sektor logistik di Jabodetabek telah membuktikan diri sebagai kelas aset defensif yang mumpuni. “Dengan fundamental yang kuat, ia tidak hanya bertahan dari badai ekonomi, namun terus berevolusi mengikuti kompleksitas rantai pasok modern,” pungkasnya.